Αναπροσαρμογή του Euribor: πώς να προϋπολογίσετε μια υψηλότερη δόση στεγαστικού

Αν το στεγαστικό σας δάνειο είναι συνδεδεμένο με το Euribor, το επιτόκιο που πληρώνετε δεν το ορίζει ελεύθερα η τράπεζα: αναπροσαρμόζεται σε τακτά διαστήματα που προβλέπει η σύμβασή σας. Ο οδηγός αυτός σας δείχνει πώς να υπολογίσετε τη νέα δόση πριν έρθει και πού να βρείτε τη διαφορά στον μηνιαίο προϋπολογισμό σας.

Υπολογίστε πρώτα τη νέα σας δόση

Πριν αποφασίσετε οτιδήποτε, βάλτε έναν αριθμό στο πρόβλημα. Όλα όσα ακολουθούν σε αυτό το άρθρο προϋποθέτουν ότι γνωρίζετε το μέγεθος της αλλαγής.

Ας πάρουμε ένα στεγαστικό δάνειο 200.000 € με υπόλοιπη διάρκεια 25 ετών και περιθώριο (spread) τράπεζας 1,00% πάνω από το Euribor 12 μηνών. Η μηνιαία δόση για διάφορα επίπεδα του Euribor διαμορφώνεται ως εξής:

Ξεχωρίζουν δύο πράγματα. Μια μεταβολή του Euribor κατά μισή ποσοστιαία μονάδα αντιστοιχεί σε περίπου 55 € τον μήνα για αυτό το δάνειο, και η επίδραση είναι σχεδόν γραμμική· έτσι μπορείτε να εκτιμήσετε τη δική σας έκθεση αναλογικά με το ανεξόφλητο υπόλοιπό σας. Για υπόλοιπο 300.000 € η μεταβολή είναι μιάμιση φορά μεγαλύτερη.

Κάντε τους δικούς σας υπολογισμούς στον υπολογιστή στεγαστικού δανείου με Euribor, χρησιμοποιώντας το πραγματικό ανεξόφλητο υπόλοιπο, την υπόλοιπη διάρκεια και το περιθώριό σας και όχι το αρχικό ποσό του δανείου. Η υπόλοιπη διάρκεια μετράει περισσότερο απ' όσο νομίζει κανείς: η ίδια αύξηση επιτοκίου κοστίζει πολύ λιγότερο σε ένα δάνειο που έχει 8 χρόνια ακόμη από ό,τι σε ένα που έχει 25.

Τι αλλάζει όταν αναπροσαρμόζεται το επιτόκιό σας

Το επιτόκιό σας δεν ακολουθεί το Euribor καθημερινά. Ορίζεται σε κάθε ημερομηνία αναπροσαρμογής με βάση την τιμή του Euribor που δημοσιεύεται εκείνη την ημέρα ή κοντά σε αυτήν, και παραμένει σταθερό μέχρι την επόμενη.

• Euribor 12 μηνών: αναπροσαρμογή μία φορά τον χρόνο — η πιο συνηθισμένη ρύθμιση στα στεγαστικά δάνεια
• Euribor 6 μηνών: αναπροσαρμογή δύο φορές τον χρόνο
• Euribor 3 μηνών: αναπροσαρμογή ανά τρίμηνο
• Euribor 1 μηνός: αναπροσαρμογή κάθε μήνα

Γι' αυτό δύο γείτονες με πανομοιότυπα δάνεια μπορεί να πληρώνουν διαφορετικά ποσά. Εκείνος του οποίου το επιτόκιο αναπροσαρμόστηκε σε έναν μήνα που το Euribor έτυχε να είναι χαμηλό διατηρεί αυτό το επιτόκιο για έναν ολόκληρο χρόνο, ό,τι κι αν συμβεί στη συνέχεια.

Ελέγξτε στη δανειακή σας σύμβαση δύο πράγματα: με ποια διάρκεια του Euribor είναι συνδεδεμένο το δάνειο και ποια είναι η ακριβής ημερομηνία αναπροσαρμογής. Στη συνέχεια δείτε πού βρισκόταν το επιτόκιο στην πιο πρόσφατη δημοσίευση των τρεχόντων επιτοκίων Euribor και συγκρίνετέ το με την τιμή που χρησιμοποιήθηκε στην τελευταία σας αναπροσαρμογή, μέσα από τα ιστορικά στοιχεία του Euribor. Η διαφορά ανάμεσα στους δύο αριθμούς είναι η δική σας μεταβολή, πριν από το περιθώριο.

Πού θα βρείτε τα επιπλέον χρήματα: έλεγχος τεσσάρων εβδομάδων

Όταν μάθετε τον αριθμό, το ερώτημα είναι ποια γραμμή του προϋπολογισμού σας θα τον απορροφήσει. Τα σταθερά έξοδα — το ίδιο το στεγαστικό, οι ασφάλειες, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, η φύλαξη των παιδιών — δεν αλλάζουν γρήγορα. Τα έξοδα του σούπερ μάρκετ συνήθως μπορούν να αλλάξουν, και σχεδόν όλοι υπολογίζουν λάθος πόσα ξοδεύουν για φαγητό.

Η μόνη αξιόπιστη μέθοδος είναι βαρετή: κρατήστε κάθε απόδειξη ταμείου για τέσσερις εβδομάδες και μετά αθροίστε τες. Όταν οι άνθρωποι κάνουν εκτίμηση, πέφτουν συνήθως έξω κατά 20-30%, και το σφάλμα είναι σχεδόν πάντα προς την ίδια κατεύθυνση. Τέσσερις εβδομάδες αρκούν για να καταγράψετε τόσο τη μεγάλη μηνιαία αγορά όσο και τις μικρές συμπληρωματικές επισκέψεις που αθόρυβα κάνουν τη μεγαλύτερη ζημιά.

Μια πρακτική προειδοποίηση. Οι αποδείξεις ταμείου τυπώνονται σε θερμικό χαρτί, και το θερμικό χαρτί ξεθωριάζει — μερικές φορές μέσα σε λίγες εβδομάδες, αν μείνει σε μια ζεστή τσάντα ή σε μια ηλιόλουστη κουζίνα. Ένα κουτί γεμάτο λευκά χαρτάκια δεν είναι έλεγχος. Φωτογραφίστε κάθε απόδειξη την ημέρα που την παίρνετε ή σημειώστε αμέσως το σύνολο. Αν κάποια έχει ήδη ξεθωριάσει τόσο που δεν διαβάζεται, μπορείτε να φτιάξετε ένα ευανάγνωστο αντίγραφο από την εγγραφή στην κίνηση της κάρτας σας με ένα εργαλείο δημιουργίας αποδείξεων και να το κρατήσετε μαζί με τις υπόλοιπες.

Στο τέλος των τεσσάρων εβδομάδων θα έχετε έναν πραγματικό αριθμό για να δουλέψετε, όχι έναν αισιόδοξο. Αυτό είναι το ποσό που πρέπει να αντιπαραβάλετε με την αύξηση της δόσης από τον παραπάνω πίνακα.

Έκτακτη αποπληρωμή, σταθερό επιτόκιο ή επιμήκυνση της διάρκειας

Αν η διαφορά δεν καλύπτεται από μόνη της, αξίζει να κατανοήσετε τρεις επιλογές. Καμία δεν είναι σωστή για όλους, και για όλες αξίζει να συζητήσετε με έναν εξειδικευμένο σύμβουλο πριν κάνετε οτιδήποτε.

1. Μετάβαση σε σταθερό επιτόκιο: σας εξασφαλίζει βεβαιότητα, συνήθως με υψηλότερο αρχικό επιτόκιο από το κυμαινόμενο που αφήνετε. Πληρώνετε για την προβλεψιμότητα, όχι για χαμηλότερο κόστος.
2. Επιμήκυνση της διάρκειας: μειώνει αμέσως τη μηνιαία δόση και αυξάνει τους συνολικούς τόκους που θα πληρώσετε σε όλη τη διάρκεια του δανείου. Είναι λύση ρευστότητας, όχι εξοικονόμηση.
3. Έκτακτες αποπληρωμές όσο μπορείτε: η μείωση του κεφαλαίου μικραίνει τη βάση πάνω στην οποία εφαρμόζεται κάθε μελλοντική αύξηση επιτοκίου. Είναι η μόνη επιλογή που μικραίνει όχι μόνο αυτή αλλά και την επόμενη αναπροσαρμογή.

Οι τράπεζες θέλουν γενικά να βλέπουν ότι είστε ενήμεροι στις πληρωμές σας πριν συμφωνήσουν σε οποιαδήποτε αλλαγή, οπότε είναι ευκολότερο να ξεκινήσετε αυτή τη συζήτηση νωρίς παρά αφού έχετε ήδη χάσει μια δόση.

Τι μπορεί να κάνει στη συνέχεια το Euribor

Κανείς δεν το ξέρει, και όποιος σας δίνει έναν ακριβή αριθμό για τον επόμενο χρόνο απλώς μαντεύει. Αυτό που μπορείτε να κάνετε είναι να καταλάβετε ποιες δυνάμεις σπρώχνουν το επιτόκιο προς κάθε κατεύθυνση: τις αποφάσεις νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ (Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας), τα στοιχεία για τον πληθωρισμό και τις συνθήκες στη διατραπεζική αγορά. Τις εξετάζουμε αναλυτικότερα στον οδηγό μας για τις προβλέψεις για το Euribor.

Η πρακτική προσέγγιση δεν είναι να προβλέψετε το επιτόκιο, αλλά να ξέρετε πόσο θα σας κόστιζε κάθε εύλογο επίπεδο. Γι' αυτό υπάρχει ο πίνακας στην αρχή αυτού του άρθρου.

Συμπέρασμα

Η αναπροσαρμογή του Euribor είναι μία από τις λίγες μεγάλες οικονομικές αλλαγές που μπορείτε να δείτε να έρχεται. Βρείτε την ημερομηνία αναπροσαρμογής σας, υπολογίστε τη δόση με δύο ή τρία εύλογα επιτόκια και αφιερώστε τέσσερις εβδομάδες για να μάθετε πόσα ξοδεύετε πραγματικά και όχι πόσα νομίζετε ότι ξοδεύετε. Αν κάνετε αυτή τη δουλειά πριν από την ημερομηνία αναπροσαρμογής, το σοκ γίνεται απόφαση.

Τα ποσά σε αυτό το άρθρο είναι ενδεικτικά και στρογγυλοποιημένα. Για τις τρέχουσες τιμές, δείτε τη σελίδα με τα τρέχοντα επιτόκια Euribor.